我曾為文說，香港數年內的銀行按揭息口，即最優惠利率，俗稱 P 按，極有可能從從現行的 P – %極端地轉變為 P + %，這樣劇烈的金融環境轉變，樓市勢必大跌！
在香港，現行的是 P – 1.75%到 P – 2.5%不等，假設現時大 P 為 6.12%，實際供樓利率大約在 3.625%到 4.375% 之間，如果變成 P + 1% ，甚至更高，實際利率將直接躍升至 7.125%以上。以 500 萬港元按揭、30年期計算，利率每升 3 釐，每月供款會大幅增加約 30% 到 40%。這會將絕大部分潛在買家擋在門外，現有業主也將面臨巨大的供款壓力。
而且，雖則香港金融管理局已取消按揭壓力測試，但當基礎利率（P + %）本身就已經高達 7 釐以上時，銀行本身也會進行壓力測試，對買家入息要求亦將會翻倍，於是大批本來可以勉強上車的剛需買家，將會因為「計唔掂數」而無法獲得銀行批出按揭，導致市場需求瞬間歸零。
現時香港藍籌屋苑的租金回報率普遍在 3%左右，如果供樓借貸成本暴升至 7% 或以上，意味著收租回報（3%）遠遠落後於供樓利息成本（7%）。業主每持有物業一個月，就要不斷「貼錢」倒貼利息。這種情況下，投資者為了止蝕，將會引發恐慌性拋售，令市場供應大增，踐踏式推低樓價。
當銀行按揭息口變成 P + %，通常反映出整體的存款利率（如定期存款）或無風險債券利率也處於極高水平。當市場上存在 5% 甚至更高、且毫無風險的定期存款或政府債券時（其實現下美元定期存款已逐漸接近），資金根本沒有理由流向一個需要承擔樓價下跌風險、又要繳付印花稅、還要應付租務糾紛、回報卻只有 3% 的房地產市場。物業作為資產的吸引力將完全消失。
如果樓價因為上述原因開始下跌，將會觸發連鎖反應，如負資產激增和銀主盤湧現，這將會促使樓價持續下跌的惡性循環。
我寫篇文章，必定很多人罵我，罵吧！