今早發文說一旦按揭息口轉為P+，樓市勢大跌，很多看了的網民都好奇：「哪甚麼因素促使P+？」
首先，我們必須同意一件事，若按揭息口升至7%-8%，對樓市必有下行壓力，而達到這個水平，P+固然可達到，而P亦可，甚至P-也可到7%-8%。所以我的重心是，一只P升，再來個+，不堪設想！
先說P怎升！
當美元定期息口持續上升，在聯繫匯率機制下，港元定期息口也必須跟隨上升以防止資金流走；此時，銀行的資金成本暴增，會直接宣布將最優惠利率（P）由 5.625% 調高至 6% 或更高。結果，即使按揭合同寫的是 P – 1.75%，當 P 本身變大時，實際按揭息率也會同步水漲船高。
所以，我先强調，銀行是不需要大費周章去改變「P減」這個行了廿多年的市場報價結構，只需要直接「加 P」，就能成功將資金成本轉嫁給借款人。
那甚麼情況會出現P+?
大前提，當P升至8% 以上，樓市已大幅下行。現行的 P-，是因為銀行認為房地產是「優質且低風險」的抵押品，願意賺取微薄的利差。但倘若壞賬率與違約風險飆升，譬如香港經濟基本面出現結構性轉變，如AI 或股市崩盤令各產業萎縮、失業率暴升，銀行預期市民的斷供風險大增，那銀行在審批按揭時就會加入高昂的風險溢價。
銀行不會隨便調整社會整體的基准 P，但可以針對高風險的樓宇按揭業務，改以 P+ 的形式來補償潛在的壞賬風險。
我就是這樣看P+如何出現。