物業的流動性，是指能否在短時間內，以接近合理市場價格作出變現。當前香港的住宅市場，尤其是二手市場，我認為已出現「套現能力顯著下降」的結構性趨勢。
不認不認還須認吧！你手上若有物業以所謂「市價」放售中，過程都幾辛苦，極磨人！樓市暢旺根本不是這樣。
這種有價無市的現象，已愈來愈普遍，不只在香港和國內，甚至在日本，普通樓房均是這樣，流動性不斷降低。
事實上，市場已普遍預期樓價缺乏強勁升浪，買家不再急於入市，出價極度保守，議價空間動輒要 10% 以上才有交易。所謂「市價」，只是用來討價還價的價值基礎，你千萬不要視這市價為你物業的實際價值。
許多投資者寧願持有「持續增息」的定存或債券，也不願承擔物業變現時間長、相關交易成本高，如印花稅、代理佣金、律師費的風險。坦白講，你有一千萬投資，在當下高息環境，你會入手物業來套死資金？
物業本來就是一種「高摩擦成本」的資產。在當前市況，業主若想要即時套現，通常只有一條路——以遠低於市價，如市價的九折甚至更低的「蝕讓價」或「極深折扣」拋售。如果業主堅持按估價或市價掛牌，市場成交期可長達 6 至 12 個月以上。這種「不大幅降價就賣不出」的情況，正是物業流動性急劇下降的典型特徵。
個人認為，物業雖然仍具備居住價值與合理的租金回報，但若作為急需資金周轉的套現工具，其速度、成本與不確定性，均已大不如前。