過往，香港樓市是靠「全港整體升浪」的單一邏輯來運作；但隨着「北部都會區」的建設推進與大灣區的融合深化，我認為香港物業市場正急劇走向「分化與雙軌化」。
先談新界西北的物業，包括元朗、屯門、洪水橋和天水圍等等，我認為會向深圳樓市「內捲」，原因是交通「同城化」，打破了地域溢價，如港深西部鐵路（洪水橋至前海）、北環線支線（接駁新皇崗口岸及河套區）等等的規劃，將新界西北到深圳南山、前海、福田的通勤時間縮短至 15 至 30 分鐘。當兩地通關與交通時間成本降至接近零，買家與租客必然會將新界西北與深圳南山或福田的呎價、租金、居住面積及生活配套，放在同一秤上比較。新界西北過去靠「香港地牌」所維持的高溢價，會被深圳優質且相對平價的住宅持續侵蝕。
加上北部都會區是土地供應主力，政府將北都定位為未來 15 至 20 年土地及房屋供應的主水龍頭，規劃可容納約 250 万人口，如洪水橋、古洞北、新田等區域未來會有大量公私營房屋集中落成，高供給量必然帶來價格競爭，二手業主將完全失去定價權。
相反地，維港兩岸如港島中西區、灣仔、南區，以及九龍站、啟德、九龍塘等等，投資底層邏輯卻完全不同，其價值支撐來自於國際資金、制度特質與不可複製的稀缺性。
對於全球高淨值人士，包括內地超高淨值家族、東南亞華商、環球機構投資者，他們持有港島及九龍核心資產，本質上是買入香港作為國際金融中心的法治保障、資本自由流動及低稅率制度，這類資產的買家看重的是離岸資產配置，而非單純的住屋剛需。
況且，港島與傳統九龍核心區土地資源早已開發殆盡，幾無大型新土地可供開發，供給彈性極低；與新界西北動輒數百公頃的填海與農地收回不同，港島區幾乎全靠極其漫長的舊樓重建和強拍，稀缺性決定了其在中長期的抗跌能力與溢價空間。再配合專上學府和商界高管圈依然高度集中在港島及九龍核心軸線，並不受深圳樓市替代效應所影響，自有其獨特的炒賣價值。
依我看法，未來香港住宅物業會分兩大類：九龍站、港島南區、半山等物業接近「國際金融資產」，投資價值較高；而新界西北的屬「大灣區融合一體化資產」，主力用來自住，升值潛力並不高。