最近中央將個人住房貸款期限由最長 30 年放寬至 40 年，理應是降低買房者月供壓力，刺激置業需求的利好政策，但內房股股價近日卻不升反跌，何解呢？
其實，貸款延長至 40 年只是新政《關於改革完善房地產信貸管理推動加快構建房地產發展新模式的意見》的一部分，新規配套了極為嚴格的監管條款：
這政策令內地發展商預售門檻大幅提高，新法制要求商品房單體建築必須完成主體結構封頂才能預售，過去房企靠「高槓桿、賣期房（圖紙賣房）」快速回籠資金的模式被徹底瓦解。從拿地到封頂甚至現房交付，房企需自備更多沉澱資金，這對目前普遍面臨流動性緊張的中小型及高負債房企構成了巨大的資金鏈挑戰。
政策推出 40 年超長房贷，變相反映出當前房價相對於民眾收入水平依然偏高，僅靠 30 年月供已難以支撐購買力。不過，40 年房貸雖然減輕了每個月的還款負擔，但大幅增加了總利息支出，市場擔憂在人口結構轉變及就業前景不明朗的背景下，靠「加長還款期」透支未來的刺激效果有限，難以根本性扭轉買家的觀望情緒。
而推行現房銷售和主體封頂後，資金實力雄厚、融資成本低的央企和國企房企佔據絕對優勢，而許多港股上市的民營內房企將面臨更高的被淘汰風險。當下市場資金選擇獲利了結這些內房股票，或避險離場，實屬正常投資操作。
然而，這項政策長遠來看，絕對是一劑「短期陣痛、長期利好」的結構性強心針，它本質上不是為了再次吹大樓市泡沫，而是推動內地房地產市場從「高風險膨脹」向「高質量平穩」過渡。
這政策徹底防範「爛尾樓」風險，從源頭杜絕樓盤停工與爛尾風險。這不僅保護了購房者的資產，也降低了銀行體系的壞賬風險，避免房地產問題引發系統性金融危機。過往「高負債、高周轉、高槓桿」的房企模式不可持續，新規雖然加速了弱勢房企的淘汰，但保留下來的將是資金充裕、著重建造品質的優質企，如央企國企與穩健民企，讓房地產回歸居住與實業屬性。
再者，這政策更告別賣地驅動的「土地財政」，倒逼地方政府向培育新質生產力、高端製造業及服務業轉型，擺脫經濟對房地產的過度依賴。
十年八年後，我相信內地的房地產會好樣的。