房委會最新一期推出的居屋，全港合計共提供約 7,000 個單位，散佈於啟德、將軍澳、錦田、東涌、屏山等不同地區；單是啟德的啟陽苑，提供的單位數量已過千，佔了七份一。
這令我想起廿多年的八萬五房屋政策…….
這段歷史告訴我們，當政府提供過多超低價且品質不俗的資助單位時，私樓市場的「上車客」會被全數抽走，當時大量原本預算購買荃灣、屯門、沙田等二手中下價私樓或單幢樓的買家，全部轉投居屋市場。二手私樓頓失剛性需求支持，成交量呈「斷崖式下跌」。
我有親戚過去半年為安頓家人，也曾掙扎購入二手私房還是簇新居屋，但見新建居屋便宜得多，又不用急着補地價，最後也挑了後者。
居屋與私樓中下價市場，特別是叫價 300 萬至 600 萬元的上車盤、納米樓及舊單幢樓，在目標客源上存在極高的重疊性，大批居屋供應入市確實會產生嚴重的「替代效應」與「資金凍結效應」。
我認為居屋最吸引的，政府為居屋買家提供按揭擔保，買家無需購買商業按揭保險即可申請高達 90%（白表）至 95%（綠表）的按揭。且居屋在銀行審批按揭時通常不需通過嚴苛的壓力測試或複雜的收入審查，大幅降低了首期及入市門檻。對比於二手中下價私樓，買家需面對估價不足、按揭保費、樓齡過舊導致按揭年期被縮短等風險，資金鏈較緊的買家會全數轉投居屋市場。
再者，當買家可以用折扣價買到全新的 7,000 個居屋單位時，二手市場上未補地價的舊居屋業主若想放盤，就必須大幅下調叫價以維持競爭力；而那些私樓納米樓或開放式單位，價格更必首當其衝，不劈價難離場。
最關鍵，這些二手舊樓，今天內地人甚少承接，而土生土長香港人亦不接貨，這二手私樓市場不承壓就奇。
今天買樓投資，收租也好，除了要非常留意地段的交通網絡和學區外，更要關心那處是否居屋群集。